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住宅ローンについて知ろう!

住まいに関わる お金のこと 住宅ローンについて知ろう!

あんな家に住みたい、こんな街に住みたい。
夢は無限大ですが、「予算」という現実も一緒に考えなくてはなりません。

住宅ローンとは?

マイホーム購入は「人生最大の買い物」といわれており、数千万円単位の一戸建やマンション、土地などを自己資金だけで買える人は本当にごくわずかです。そこで、多くの人が利用しているのが「住宅ローン」です。
住宅ローンは住宅を購入するという目的に限り、銀行などの金融機関がお金を貸してくれるローン商品のことです。借りたお金にはもちろん金利がかかりますが、購入した住宅を担保とするため、カードローンやフリーローンなどとは違い、非常に低い金利で借りることができます。このように住宅ローンは、住宅購入の大きな助けになるのです。しかし住宅ローンといっても様々なので、自分にあった住宅ローンを選ぶためにはそれなりの知識を身に付けておく必要があります。

銀行ローンとフラット35の違いとは?

住宅ローンを借りるには、大きく分けて二つの選択肢があります。 一つは銀行などの民間ローン、そしてもう一つは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携する「フラット35」という商品です。
民間ローンでは変動金利型や短期の固定期間選択型のローンが主力で、金融機関によっては独自に20年、30年などの全期間固定金利型を取り扱っているところもあります。審査はフラット35に比べると厳しめです。
一方、フラット35は、返済期間を最長35年とした全期間固定金利型のローンです。借り入れのための条件などがしっかりと開示されており、民間ローンと比べると審査基準も緩やかです。ただし、繰り上げ返済時の最低金額が民間では1円からというところもあるのが、フラット35の場合は100万円以上となっているなど、両者にはそれぞれ特徴がありますのでここで簡単に把握しておきましょう。

銀行ローンの場合
STEP1 銀行ローンの借入要件
借入者本人に対する要件

年齢、最低勤続年数、最低年収など

今後返済を続けていけるかどうかをチェックするため、年齢や最低年収、最低勤続年数などの要件が設定されています。
これらは、安定した収入があり、今後何十年もの間、返済を続けられるかどうかをチェックするためのものです。

年 齢20歳以上65歳〜69歳くらいまで
最低勤続年数正社員/自営業の場合は最低1〜3年以上
最低年収200〜400万程度

※派遣社員や契約社員などの非正規雇用であっても、一部の銀行では借り入れはが可能です。しかし金利条件などが通常とは異なる場合もあるので、必ず事前に確認しましょう。また、転職したばかりの場合は、その事情に応じてほかの書類を出す必要があったり、会社役員の場合は、本人の収入だけではなく、会社の決算書類などの提出を求められることもあります。

団体信用生命保険への加入

一部の銀行を除き、団体信用生命保険(団信)に加入できることを条件としていることが多く、加入前に健康状態の告知が必要です。団信に加入できない場合は住宅ローンの借り入れが難しくなります。その場合は団信への加入が任意となっている住宅ローンを探す必要がありますので、常日頃から健康状態に気を配っておくことも大切です。

物件に対する要件

一方、物件に対しては、建築基準法などの法律に基づいた建築物であればあまり制限を設けていない、という場合が多くなっています。とはいえ、担保価値があるか、不動産市場での流通性が確保できる物件かどうかということも重要な要素になるので、定期借地権付の住宅や連棟式(一戸建てが何棟も横につながっている集合住宅)などは、借り入れが厳しくなっています。

STEP2 その他の、銀行ローンの特徴
融資限度額

金融機関やローン商品にもよりますが、融資限度額は「5,000万円まで」や「1億円まで」といった商品が多くなっており、物件価額を全額借り入れることも可能で、さらに頭金がなくてもローンを組める金融機関も増えています。

金利タイプ

1年に2回の金利見直しがある変動金利型や、2年、3年、5年、10年などの固定金利選択型、全機関固定金利型があります。 選べる固定期間の年数などは、金融機関やローン商品によって異なりますので、どんな商品があるのかよく調べておきましょう。

繰上返済

インターネットを利用した少額繰上返済や、自動繰上返済サービスなど、効率的に返済できるシステムを打ち出している金融機関もあります。繰上返済には手数料が必要になりますが、その金額も金融機関によって異なります。

銀行ローンは、返済者本人に関する要件が厳しく、物件に関してはあまり厳しくないという傾向があります。
夢のマイホーム購入の際に有利な住宅ローンを選べるように、できるだけ多くの金融機関の借入要件をクリアできるようにしておくことが重要といえるでしょう。
フラット35の場合

フラット35は、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と民間金融機関との提携によって実現した、返済期間が最長35年間の全期間固定金利型住宅ローンです。このフラット35を利用できる要件と、その特徴は次のようになっています。

STEP1 フラット35の借入要件
借入者本人に対する要件

フラット35の借入者本人に対する要件は、民間の銀行ローンと比較すると緩やかなで、課税所得の低い自営業の方や転職後間もない方、会社役員で会社の決算書類まで提出したくない場合など、勤続年数や職業に関係なく比較的利用しやすいローンになっています。

国籍日本国籍であること、永住許可を受けているまたは特別永住者であること。
年収年収に占めるすべてのお借入れの年間合計返済額の割合が、
年収400万円未満の場合は30%以下、年収400万円以上の場合は35%以下であること。

※ すべてのお借入れとは、【フラット35】のほか、【フラット35】以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含む)等のお借入れをいいます。お借入れの対象となる住宅及びその敷地を共有する場合は、お申込みご本人が共有持分を持つこと等の要件があります。

物件に対する要件
原則として「適合証明」の交付を受けること
耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることの証明

住宅金融支援機構が定めた技術基準(耐久性など)に適合していることの証明が必要です。
近年では手続きの簡素化も進み、住宅性能表示制度を利用した新築住宅で、設計・中間現場検査の手続きを省略して、竣工現場検査・適合証明の申請手続きのみで、適合証明書の交付が可能な物件も増えています。

フラット35登録マンション フラット35の適合証明書を取得する予定で、事業者があらかじめ住宅金融支援機構に登録しているマンション。事業者から適合証明書を取得し提出すれば、フラット35の手続きが可能です。
中古マンションらくらくフラット35 新築時に住宅金融支援機構が定める維持管理基準と耐久性または工事監理体制の基準に適合していることが確認できた中古マンションの場合は建築後20年間、適合証明の手続きを省略できます。

上記要件を満たしていれば、民間銀行ローンでは融資が厳しいと言われる、借地権の土地に建てられた物件や連棟式(一戸建てが何棟も横につながっている集合住宅)なども融資の対象に含まれます。 民間銀行ローンで融資が厳しいと言われる、借地権の土地に建てられた物件や連棟式(一戸建てが何棟も横につながっている集合住宅)などは、フラット35ではその他の要件が満たされていれば、融資の対象に含まれています。

STEP2 フラット35の特徴

最大の特徴は全期間固定金利であること。
取扱金融機関によって金利は異なるので注意が必要です。また、借入期間が20年以下の場合は、借入期間20年以上の場合より低い金利となっています。基本的には全期間固定金利型ですが、近年では2段階金利を扱うところもあり、返済の仕方に応じて選択肢も増えてきています。

融資限度額

100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の100%以内 。

団体信用生命保険への加入

団体信用生命保険への加入が原則となっていますが、団信に加入できなくとも借り入れは可能です。健康状態を理由に民間銀行ローンで借り入れができなかった、という方も利用することができます。

このようにフラット35は、購入する物件に対しての要件は厳しいものの、借入者本人への要件は緩やかであるため、適合証明書さえ取得できれば、多くの人に利用しやすい商品となっています。また全期間固定金利で月々の支払いが変動することがないため安心感のあるローン商品といえます。 健康状態や収入などの条件で民間銀行ローンが利用しにくいという方や、金利変動によるリスクを避けたい方にとっては、フラット35の利用を検討することで無理のない資金計画を立てられる可能性が高まります。

以上、大まかに銀行などの民間のローンとフラット35の違いについて説明してきましたが、民間ローンの中でも金融機関によって借り入れ条件や金利など様々な商品が用意されています。ご自分に合ったローンはどの金融機関のどういったプランなのか、慎重に見定めましょう。

金利について

住宅ローンを選ぶ際に、最も重要といえる要素の一つが金利のタイプでしょう。住宅ローンの金利タイプには固定金利型、固定金利選択型、そして変動金利型の3タイプがあり、同じ金融機関の住宅ローンであっても、適用される金利や将来の金利に対する影響度が異なり、最終的な総返済額もこの金利タイプによって大きく変わります。

固定金利型(全期間固定型)

契約の時点で借り入れ期間中の金利が固定されるのが固定金利型で、代表的なものがフラット35です。一部の銀行でも取り扱いがあります。全期間にわたって一律の金利とするタイプと、11年目以降の金利を当初10年間より上げる段階金利というタイプがあります。段階金利でも、11年目以降の金利は契約時にすべて決定されます。

特徴

・月々の返済額や総返済額が固定されるので、金利が上昇した場合でも安心

・将来に渡っての返済内容が確定しており、家計管理がしやすく、ライフプランも立てやすい

注意点

変動金利タイプに比べ、金利が高めに設定されていることが一般的。

固定金利型

固定金利型/グラフ
固定金利選択型

借り入れ当初から一定期間の間だけ金利が固定されるのが固定金利選択型で、固定期間は2年、3年、5年、10年、15年などが選べます。

特徴

・固定金利期間が短いほど当初の金利が低くなる

・固定期間終了後の金利は、変動金利型にするか、再度固定金利選択型にするかを選ぶことができ、毎月の返済額はその時点の金利で再計算されることになります。

注意点

金利の変動幅や返済額についての上限設定がないため、金利が大幅に上昇した場合は、返済額が膨らむ。

固定金利選択型

固定金利選択型/グラフ
変動金利型

金利変動の影響をストレートに受ける変動金利型。金利の見直しは通常、1年に2回行われます。

特徴

・金利が1年に2回見直される

・金利変動の影響をストレートにうける
返済額の改定は5年ごと、かつ改定後の返済額はそれまでの1.25倍以内という条件を設定している銀行がほとんどです。

注意点

半年ごとの金利上昇幅が無制限なため、金利が大幅に上昇すると元本が減らず、未払利息まで発生するリスクがある。

変動金利型(5年ごと返済額見直しの場合)

変動金利型(5年ごと返済額見直しの場合)/グラフ

自分にあった金利タイプは?

固定金利型に向いているのは?
・金利変動に対する対策が取りにくい場合
・途中で返済額が上昇すると家計面で困る人
・将来、住宅ローンの借り換えが難しい人
変動金利型や5年以内の比較的短期の固定金利選択型でも大丈夫と言えるのは?
・借入額が少ない場合
・繰上げ返済でローン残高を早めに減らし、15年程度でローンを完済できる人
固定金利選択型が向いているのは?
・教育費の負担などがある間、金利変動リスクを負わずにすむよう、固定金利期間を中期で確保しておきたい人

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