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物件購入予算を出そう!

住まいに関わる お金のこと 物件購入予算を出そう!

あんな家に住みたい、こんな街に住みたい。
夢は無限大ですが、「予算」という現実も一緒に考えなくてはなりません。

無理のない予算を考えよう

マイホームの購入を考えるとき、まずはエリアや間取りなどの条件で物件を調べたり、住宅展示場やモデルルームに行ってどんなすまいがいいかイメージを広げることから始める人がほとんど。しかし、その一方でしっかり考えて置かなくてはいけないのが「資金計画」です。「どんな家に住みたいか」ばかりを考えて後回しになりがちなこの問題。住宅ローンの負担が大きすぎて返済に苦しむようでは、せっかく購入したマイホームも台無しです。物件そのものを選ぶのと同様に、資金計画も十分に検討したいものです。 では、「無理のない資金計画」は、どのように立てればよいのでしょうか。「自分はいくらまで借りられるのか?」という質問を受けることが多いですが、銀行からいくら借りられるかより、「いくらまでのローンなら無理なく返せるのか」ということの方が重要です。現在の家賃と比べたり、将来の貯蓄額などを考えたうえで、月々いくらまで返済できるのか。それが「無理なく購入できる予算」です。

STEP1 銀行ローンの借入要件

金融機関の審査基準は、税込年収に占めるローンの年間総返済額(返済負担率)であることが一般的です。返済負担率は、フラット35の場合は年収400万円未満で30%、400万円以上で35%までとなっていますが、民間の金融機関では年収の25%〜35%以内としているところが多いようです。

年間返済額の上限額

年間返済額の上限額(A)=税込年収×返済負担率ー他のローンの年間返済額

年間総返済額には、これから借りようとしている住宅ローンの返済額だけではなく、自動車ローンやカードローンなど、他の借り入れの返済額も含まれますので注意が必要です。他に返済中のローンがある場合には、事前に年間いくら返済しているかを調べておきましょう。
STEP2 借入可能額を計算

STEP1で算出した年間返済額の上限をもとに、借入可能額を計算します。

借入可能額の計算式

借入可能額額=年間返済額の上限額(A)÷12ヶ月(B)×100万円

(A)…STEP1で算出した年間返済額の上限額 (B)…右の表から選択。年数は、@、Aのうち、短い方を選択。 @79-現在の年齢 A35年
年数35年34年33年32年31年
金額(円)4,4284,4884,5524,6214,695
年数30年29年28年27年26年
金額(円)4,4744,8604,9525,0525,160
年数25年24年23年22年21年
金額(円)5,2785,4075,5485,7025,872

※上記表の金額は、年利4%の場合の100万円あたりの返済額

計算例

年収600万円、35歳の場合 (※返済負担率を30%で計算)

他の借入金なしの場合 (A)600万円×30%=180万円 (A)180万円÷12ヶ月÷(B35年)4,428円×100万円=3,387万円
マイカーローンを毎月3万円支払っている場合 (A)600万円×30%ー3万円×12ヶ月=144万円 (A)144万円÷12ヶ月÷(B35年)4,428円×100万円=2,710万円

他の借入があることで購入希望額より借入可能額が少なくなってしまう場合には、まずは他の借入の完済を優先しましょう。
上記の例にもあるとおり、他の借入があると、借入可能額は大きく減ってしまいます。
また、収入の合算できる人(例えば共働きの妻など)がいる場合には、その収入も加えた世帯年収で計算してみましょう。

これを踏まえて、毎月の返済額で買える物件はどれくらいの価格なのか、実際に計算してみましょう!

不動産を購入する際には、物件価格以外にも様々な費用がかかります。この諸費用も考慮した上で、物件の予算を考えましょう。
諸費用の中でも多くを占めるのが住宅ローンを借りるのにかかる費用です。下記に主な費用を掲載しましたので、参考にしてみてください。

ローン契約締結にかかる費用

項 目概 要3,500万円の新築マンションを、某民間ローンで3,000万円借り入れて購入した場合
売買契約書印紙税(住宅ローン分)100万円超500万円以下2,000円2万円
500万円超1,000万円以下1万円
1,000万円超5,000万円以下2万円
5,000万円超1億円以下6万円
適合証明書の交付手数料フラット35を申し込む場合の適合証明交付手数料。5万円程度(検査機関で異なる)。
ローン事務手数料金融機関によって異なる。3万1,500円
抵当権設定登記の登録免許税 登録免許税は借入額の0.1%(平成29年3月末まで、住宅用家屋の軽減税率)3万円
司法書士報酬借入額による。8万円
保証料、保証会社事務取扱手数料保証会社に支払う。最近では保証料のかからないローンもある。約62万円
団体信用生命保険料民間金融機関は強制加入が主流。保険料は金利に含まれている場合が多い。(金利に含まれる)
火災保険料強制加入。民間金融機関の場合には提携保険会社で割引有り。同時に地震保険に加入することもできる。約15万円(一時払い)
小計約93万1,500円

※ 上記表はあくまでも目安です。各算出額は諸条件で異なります。

返済方法について

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。 同じ借入額・借入期間・金利でも、返済方法が違うと、返済額も変わってきます。ただし、返済額だけの損得で考えるのではなく、自分に合った方法を選ぶことが大切。 2種類の返済方法の特徴と返済内容を具体的な例で確認してみましょう。

元利均等返済

「元利均等返済」とは、毎月の返済額が一定になる返済方法です。返済額は「元金返済額+利息額」となりますが、元金返済額と利息額の内訳は毎回変えることで、返済額を一定にするということです。返済当初は利息の割合が多く、返済が進むにつれて利息額が減っていきます。

元利均等返済のしくみ

元利均等返済 固定金利型/グラフ
返済総額 約4,850万円

借入額3000万円、金利3%、返済期間35年の場合(ボーナス払いなし)

返済回数1回目120回目240回目420回目
元金返済額40,455円54,452円73,476円115,168円
利息額75,000円61,003円 41,979円287円
毎月返済額115,455円

※試算は、あくまで概算であり、実際の返済額と異なることがあります

毎月の返済額が115,455円で一定 内訳として利息が初回75,000円から徐々に減り、一方で元金返済額が40,455円から増えていきます。

メリット 毎月の返済が一定なことから、「元利均等返済」は返済者にとって家計管理しやすい

デメリット 返済当初は元金の減りが遅い

金利が高い場合は返済額のうち利息の割合が多くなるため、残高がなかなか減らなくなりますので要注意です。

元金均等返済

毎回の「元金返済額」を一定にすることで、返済するたびに着実に元金が減るのが元金均等返済という方法です。元金返済額に利息額を上乗せした金額が毎回の返済額となります。元金が減ることに伴い、利息額も少なくなっていくので、毎回の返済額も徐々に減少していきます。

元金返済額のしくみ

元金均等返済 固定金利型/グラフ
返済総額 約4,579万円

借入額3000万円、金利3%、返済期間35年の場合(ボーナス払いなし)

返済回数1回目120回目240回目420回目
元金返済額71,429円
利息額75,000円53,750円32,321円178円
毎月返済額146,429円125,179円103,750円71,607円

※試算は、あくまで概算であり、実際の返済額と異なることがあります

元金返済額 71,429円+利息額(3,000万円÷420回)=毎回の返済額 初回 71,429+75,000=146,429円 10年後の120回目 71,429+53,750=125,179円

メリット 返済当初から元金返済額が多いため、元金の減りが早く、支払い利息の総額は少なくなる。その結果、「元利均等返済」に比べて総返済額も「元金均等返済」の方が少ない

デメリット 「元利均等返済」よりも当初の返済額が多くなる点

融資に関する審査は「当初の返済額」を基準に行われることから、元金均等返済の場合は、元利均等返済と比べ、借入可能額が少なくなってしまうため、「元金均等返済」は年収が比較的高い人向けといえます。
また、「元金均等返済」は取り扱いのない金融機関もありますので、必ず事前に調べておきましょう。

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